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Percibir las cantidades entregadas a cuenta del precio de inmueble en construcción a través de la cuenta especial

Percibir las cantidades entregadas a cuenta del precio de inmueble en construcción a través de la cuenta especial

10 de Marzo de 2015

Desde el año 1968 existe en España una norma que tiende a la protección de la persona que compra una vivienda durante el proceso de construcción, lo que habitualmente se denomina compraventa sobre plano.

Sin ánimo de entrar en mayores explicaciones de las garantías que dicha Ley ofrece, queremos hoy centrar la información en uno de los requisitos que más problemática judicial ha planteado, pues ha venido siendo el clavo ardiendo al que se agarraban entidades bancarias y, en menor medida, aseguradoras, para no hacer pago de las cantidades adelantadas por el comprador de una vivienda en construcción.

Brevemente explicado, el planteamiento es el siguiente:

La Ley 57/1968 estanblece determinadas cautelas para que al comprador del inmueble no le afecte que finalmente no llegue a construirse el mismo, o que no se llegue a construir en plazo.

Así, obliga a los promotores de viviendas que las venden durante el proceso constructivo a garantizar la devolución de las cantidades que el comprador le entrega, para el caso en que, llegado el plazo de entrega del inmueble, el mismo no sea entregado al comprador.

Y les obliga, también, textualmente, a: percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. 

Es aquí donde las entidades bancarias emisoras de los avales y las compañías aseguradoras buscaban apoyo para negarse a devolver a los compradores las cantidades adelantadas por estos.

El comprador del inmueble habitualmente no exige al promotor que le identifique cuál es la cuenta especial a los efectos de los avales o del seguro de caución, sino que se limita a ingresar las cantidades que procedan en la cuenta bancaria cuyo número, sin más detalle, le facilita el promotor.

Y sucede que muy a menudo esa no es la cuenta especial en los términos de la Ley 57/1968, bien porque esa cuenta como tal no existe, bien porque le ha sido otro número de cuenta, de forma voluntaria o involuntaria.

Las entidades han amparado en numerosas ocasiones su negativa a devolver las cantidades adelantadas por los compradores en que estos no habían efectuado los ingresos en la denominada cuenta especial.

Pues bien, el Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 13 de enero de 2015 (puedes consultarla aquí) ha resuelto un recurso de casación contra una sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Cádiz que había aceptado la negativa de una entidad aseguradora a devolver cvantidad alguna precisamente porque el ingreso no había siso efectuado en la cuenta especial.

El Tribunal Supremo sienta expresamente, además, doctrina jurisprudencial, de forma que, en principio, es esta ya una cuestión pacífica.

El desarrollo argumental del Tribunal Supremo en la sentencia dictada es breve y conciso, sin más disquisiciones que las estrictamente necesarias para el análisis de la cuestión y la correcta resolución del asunto.

Indica lo siguiente:

“Se alega por los recurrentes que la sentencia recurrida infringe la doctrina jurisprudencial que emana de sentencia nº 212 de 2001, de 8 de marzo (recurso 113 de 1996 ), sentencia nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre (recurso 2168 de 1994 ) y sentencia de 7 de junio de 1983 , en las que se refiere que es a la entidad vendedora a quien incumbe la obligación de ingresar las cantidades anticipadas en la cuenta especial.

Igualmente se citan sentencias de Audiencias Provinciales que se pronuncian de acuerdo con la doctrina jurisprudencial y, en contra, por tanto, de la seguida por la sentencia recurrida.

Esta Sala debe resaltar que el artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, declara que los promotores de construcciones, que pretendan recibir de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir "las condiciones siguientes"... percibir las cantidades "a través de una Entidad bancaria o caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial...".

Es decir, la ley impone al promotor la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial, al efecto designada, pero nunca impone dicha obligación al comprador.

El artículo séptimo de la mencionada ley declara que los derechos que reconoce la referida norma "a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables".

En interpretación de las referidas normas declara la sentencia de esta Sala nº 212 de 2001, de 8 de marzo , que si elingreso de las cantidades anticipadas se efectuó en cuenta diferente de la especificada en la póliza de seguros, ello es una cuestión "a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora".

En el mismo sentido las sentencias nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre y de 7 de junio de 1983.

En la estipulación II,7 de los contratos de compraventa, era la parte vendedora la que se comprometía a ingresar las cantidades percibidas en la cuenta especial.

No puede pretender la aseguradora que los derechos reconocidos legalmente al comprador puedan renunciarse en la póliza de seguros, que firma como asegurado, que no tomador ( art. 7 de la Ley de Contratos de Seguro ).

Declara esta Sala que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuentaespecial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especialqueden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro.

En este sentido, en la sentencia de 3 de julio de 2013, recurso 254 de 2011,  declaramos la prioritaria eficacia de lo previsto en la Ley 57/1968 sobre lo pactado por las partes, incluso en cuanto a las cantidades a devolver.

Igualmente en sentencia de 7 de mayo de 2014; recurso 828 de 2012 declaramos:

La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando determina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregada por los compradores”.

Declara el Tribunal Supremo, tras esta argumentación, de forma expresa y solemne la siguiente doctrina jurisprudencial:

a) De acuerdo con el artículo 2 de la Ley 57/1968 es obligación exclusiva del promotor – vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.

b) La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador, que establece el artículo 7 de la Ley 57/1968, impide que en el contrato que se aseguren o avalen las cantidades anticipadas se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial como condición para que queden aseguradas.

Aquí sólo nos hemos referido a la obligación de percibir las cantidades a través de la cuenta especial. Esta materia, lo relativo a la aplicación de la Ley 57/1968, en cualquier caso, ha sido fuente de muchos litigios, al haber devenido insolventes una cantidad importantísima de promotores inmobiliarios, lo que a su vez ha determinado que un gran número de compradores de inmueble en construcción, sobre plano, haya visto frustradas sus expectativas contractuales.

Si quisieras saber algo más de esta materia, no dudes en ponerte en contacto con nosotros.

Pablo Sánchez

Abogado

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