Honorarios por intermediación inmobiliaria. Nacimiento y cuantía.

El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de mayo de 2014, ha venido a reconocer lo que desde hace tiempo reivindicamos los profesionales que nos dedicamos a defender los intereses de las agencias inmobiliarias que, pese a contar con un contrato de mediación (encargo de venta, documento de gestión, mandato, las denominaciones son varias) para la venta de un inmueble, tras realizar las actuaciones pertinentes y gestiones oportunas encaminadas a la venta efectiva del mismo, y encontrar un comprador realmente interesado en su adquisición, ven como vendedor y comprador le dejan al margen de la operación, realizando por su cuenta, y normalmente por un precio menor al del encargo, la compraventa y, por supuesto sin pagarle sus honorarios (lo que algún cliente ha denominado “nos han dado la vuelta” o “nos han puenteado”).

Pese a que la casuística y circunstancias concretas de cada caso, derivadas del principio de autonomía de voluntad de las partes al negociar, nos obligan a tratar cada supuesto como único, es lo cierto que existen una serie de líneas generales comunes a estos contratos de mediación, se llamen como se llamen.

Y es que este tipo de contratos, se llamen como se llamen, tienen como común denominador que el propietario de una vivienda encarga a la inmobiliaria que encuentre un comprador para su inmueble X por un precio Y.

Estos contratos de mediación (o encargo de venta o mandato) no otorgan, salvo pacto expreso en otro sentido, la facultad de representación para vender, es decir, no permiten al agente inmobiliario suscribir un contrato de compraventa en representación del vendedor. Como mucho las agencias inmobiliarias podrán suscribir un contrato de reserva sometido a la ratificación del vendedor.

Nuestra postura.

Por tanto, y esta era la postura desde siempre mantenida por este despacho, si, en términos generales, no está en manos del agente inmobiliario la firma del contrato de compraventa, el cual lo firman comprador y vendedor, no es materialmente justo hacer depender de dicha firma el cobro de sus honorarios cuando queda acreditado que el agente inmobiliario sí ha cumplido con todas las funciones del encargo: encontrar un comprador realmente interesado en la compra de la vivienda.

Nosotros entendemos, y ahora el Tribunal Supremo nos da la razón, que los honorarios del mediador/agente inmobiliario sólo pueden depender de si cumple o no el encargo, esto es, de si con su actuación propicia y proporciona la venta de esa vivienda en las condiciones encargadas, con independencia de que posteriormente, y por desavenencias varias entre comprador y vendedor la mima no se realice, o lo sea en condiciones distintas a las encargadas (normalmente en cuanto a precio de venta).

Pese a nuestra postura, es lo cierto que en torno a esta cuestión, la llamada jurisprudencia menor, la de las audiencias provinciales, estaba claramente dividida en dos vertientes contradictorias: aquellas que excluían la posibilidad del cobro de honorarios para la inmobiliaria y, aquellas otras que reconocían el cobro al derecho de los honorarios (comisión) por la inmobiliaria, pero los mismos se reducían proporcionalmente a la bajada de precio. Si estás interesado en conocerlas, ponte encontacto con nosotros y te las podemos facilitar.

Postura actual del Tribunal Supremo.

El primer rayo de luz, aparece en el año 2013, cuando el Tribunal Supremo, en Sentencia de 8 de marzo (consúltala aquí), pone negro sobre blanco los ejes interpretativos sobre los que versa la caracterización principal de este concepto de “mediación”, pues se llame como se llame según las prácticas y usos de cada sitio, lo cierto es que no es un contrato de obra, en el que se encarga la consecución de un resultado concreto, sino que se trata de un contrato de arrendamiento de servicios,  atípico (con rasgos del contrato de mediación mercantil, e incluso del mandato civil), con sustantividad propia e independiente del posterior contrato de compraventa, por lo que “la perfección del encargo” (en sentido propio, debe entenderse consumación) o “el éxito de la mediación” se producen cuando “la actividad del mediador determina la existencia de un marco o vinculo negocial que posibilita la finalidad adquisitiva del ofertante, con independencia de la propia ejecución o consumación del mismo”. Es decir el encargo o mediación queda cumplido cuando se pone en contacto a comprador y vendedor, fijando el marco negocial.

El supuesto enjuiciado por el Tribunal Supremo era el de un encargo que había sido conferido por el potencial comprador, que encargaba a una mediadora la búsqueda de unos activos para su adquisición. Aunque lo hjabitual es que el encargo lo confiera el potencial vendedor, no el potencial copmprador, las conclusiones del Tribunal Supremo son aplicables a ambos supuestos.

En el supuesto, el mediador negoció y consiguió un contrato de opción de compra y, finalmente, por diversos avatares entre comprador y vendedor, la opción no se ejercita y la venta no se lleva a cabo.

El Tribunal, no sólo declara el derecho al cobro de los honorarios o comisión de la agencia en ese supuesto sino que, además, el Tribunal advierte de que la conclusión alcanzada resulta aplicable a todos aquellos supuestos en que “conseguida la perfección o eficacia del marco negocial el cumplimiento o consumación del mismo no se da por causas ajenas a la gestión encomendada”.

Tras aquel primer paso, ahora, por Sentencia de 21 de mayo de 2014 (puedes consultarla aquí), el Tribunal Supremo fija como doctrina jurisprudencial que: “el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para “el buen fin” o “éxito” del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma”.

Conclusión.

Por tanto, y en principio, se acabó la disparidad de criterios. El Tribunal Supremo ha establecido cuándo se ha de entender cumplido por parte del mediador su encargo (cuando su gestión resulta decisiva para el éxito del encargo), y, por tanto, cuando su devengan sus honorarios, y más aún, cuánto ha de cobrar por ello (la retribución íntegra de la comisión pactada), con independencia de los avatares que pueda sufrir el contrato de compraventa final.

Sea como sea, y a fin de evitar interpretaciones no siempre coincidentes, lo recomendable es plasmar en los propios contratos los diversos avatares a los que anudamos el nacimento del derecho al percibo de honorarios, su cuantía, así como su cobro, y demás cuestiones relevantes.

Podemos ayudarte en esa tarea.

Natalia García.