Sucede con frecuencia que el comprador de una vivienda, cuando compra, se subroga en el préstamo que el promotor había pactado con la entidad financiera, asumiento, por lo tanto, las cláusulas que el promotor y la entidad prestamista pactaron, aunque no tuviera initervención alguna en el momento de pactar dichas cláusulas.

Ha sucedido durante muchos años que esos préstamos ocntenían cláusuloas que limitaban al alza, pero sobre todo a la baja la variabilidad del tipo de interés, las llamadas cláusulas suelo o suelo – techo.

Desde que el 9 de mayo de 2013 el Trribunal Supremo estableció los requisitos que dichas cláusulas han de cumplir para ser válidas, han sido muy numerosos los intentos, tanto judiciales ocmo extrajudiciales, seguidos a fin de anular cláusulas de esta clase, con resultados en general positivos.

Los requisitos de validez e incorporación al contrato de las cláusulas suelo. Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013.

Resumidamente, la sentencia de 9 de mayo del Tribunal Supremo vino a decir que las cláuisuolas suelo, per se, no son nulas, ni abusivas, ni inválidas, sino que se trata de cláusulas válidas. Ahora bien, para su incorporación debe haber concurrido una serie de requisitos: fundamentalmente, la transparencia y la información previa facilitada,  lo que nos lleva a que la posibilidad de conocimiento del alcance real de la cláusula ews el requisito fundamental para la validez e incorporación de la cláusula suelo al contrato.

La entidad ha de haber informado al cliente, en el momento de la suscripción del préstamo, o antes, en el momento de firmar la denominada oferta vinculante, de las condiciones del mismo, y, entre ellas, de las existencia y alcance de las nominadas cláuslas suelo. Es decir, el prestatario - consumidor debe poder conocer las consecuencias de la aplicación de la cláusula suelo en los diversos escenarios posibles de fluctuación de los tipos de interés.

La postura de algunas entidades en los supuestos de préstamo concedido al promotor inmobiliario  en el que psoteriormente se subroga el adquirente del imueble.

Pues bien, las entidades financieras han venido pretendiendo que esa información clara, completa, precisa y en términos entendibles sólo era exigible haberla facilitado en el momento de contratación del préstamno primero, el concertado con el promotor oinmobiliario, pero no era preciso haber facilitado la indicada información al adquirente del inmueble que, finalmente, se suibrogaba en la posición de deudor prestatario y a quien, finalmente, le eran aplicables las cláusulas en cuestión.

La respuesta de la Audiencia Provincial de Jaén.

Recientemente, y para mayor protección de los adquirentes – prestatarios, la interpretación que hacían las entidades financieras ha sido expresamente rechazada por la Audiencia Provincial de Jaén, en su sentencia de 14 de mayo de 2014, que, con notable calidad argumentativa, concluye de la siguiente forma:

“A la vista de la referida normativa y de lo informado por el Servicio de Reclamaciones del Banco de España no compartimos la conclusión del banco demandado de estar exento de informar en una operación de subrogación del adquirente de la vivienda en el préstamo hipotecario otorgado al promotor, pues el hecho de estar obligado el vendedor a dar al comprador los datos relativos a la escritura de hipoteca, no elimina la obligación informativa del banco que la otorgó y que debe aceptar la subrogación del nuevo deudor, y ello aunque no intervenga en la escritura que finalmente se firme, pues la subrogación lleva consigo un trámite previo a realizar en la oficina bancaria, en el que el cliente debe ser informado por los empleados del banco de las condiciones financieras de un préstamo hipotecario que en su día se concedió al promotor para construir la urbanización, información comprensiva como mínimo del saldo pendiente de hipoteca, duración e intereses y en este caso especialmente si hay cláusula suelo techo, y el cliente tras comprender, negociar tales condiciones y manifestar su conformidad, deberá facilitar los datos que le pidan para valorar su solvencia, y una vez se acepte la operación por el banco se le abrirá una cuenta donde cargarán las cuotas de amortización y se pasarán los datos a Notaría para otorgamiento de escritura. Sostener por tanto que la entidad carece de obligación informativa alguna es tan absurdo como sostener que la entidad bancaria es ajena a toda esta tramitación del expediente de subrogación”.

Conclusión.

De esta forma, la conclusión, como vemos, es clara: la entidad financiera tiene que informar a cada uno de los sucesivos adquirentes que se vayan a subrogar en el préstamo hipotecario de la existencia y alcance de la cláusula suelo, en los mismos términos en que debe hacerlo en el caso del otorgamiento de un préstamo al que se incorporan esas claúsulas.

Ciertamente, esa sentencia no constituye jurisprudencia en el sentido que el Código Civil y la doctrina jurídica atribuyen a tal término, pero la calidad de los argumentos, así como la correcta aplicación que del Derecho hace serán, con toda probabilidad, tenidas en cuenta por futuras resoluciones que traten esta materia, corrigiendo con ello los excesos cometidos en perjuicio de la parte débil del contrato.

¿Y tú? ¿Tienes un problema de cláusulas suelo con tu entidad bancaria?

Pablo Sánchez