No existe pleito más inútilmente planteado que el destinado a perderse por cuestiones procesales.

Abordamos en este post el supuesto aún frecuente, aunque cada vez menos, de uno de esos pleitos.

La Ley de Propiedad Horizontal confiere al presidente de la comunidad la representación de la misma, en juicio y fuera de él, dice su artículo 13.3.

Quiere ello decir que es el presidente quien exterioriza la voluntad de la comunidad de propietariuos y los terceros, cuando contratan con él en el ejercicio de su cargo, pueden tener la confianza legítima acerca de que es la comunidad la que queda obligada por su actuación.

Esa representación, sin embargo, no quiere decir que pueda el presidente formar la voluntad comunitaria, sino que, en diversos puntos sólo la exterioriza y dicha voluntad a él le viene dada por un acuerdo comunitario.

El presente artículo trata sobre uno de esos puntos, que es el ejercicio de acciones legales por parte de la comunidad.

Hasta el año 2011, el criterio comunmente mantenido por los tribunales consideraba que el presidente, por su sola condición, podía válidamente ejercitar acciones en nombre de la comunidad de propietarios, sin necesidad de una autorización expresa por parte de la junta de propietarios.

Así, se indicaba lo siguiente:

“(...) la doctrina jurisprudencial ha venido manteniendo que a diferencia del caso del Administrador, el Presidente no requiere ser autorizado por la Junta para instar la correspondiente acción judicial, tesis esta certera y ajustada a derecho, por cuanto que es pacífica y uniforme la línea jurisprudencial elaborada por la Sala Primera del Tribunal Supremo a lo largo de los años en el sentido de entender que la legitimación del Presidente le viene conferida por la LPH al otorgarle la representación en juicio de la Comunidad, estando situada su actuación entre la representación orgánica y la meramente voluntaria, llevando implícita la de todos los titulares, tanto en juicio como fuera de él, al actuar como órgano del ente comunitario, de tal manera que lo realizado por el Presidente debe entenderse como si fuera de la propia comunidad actuante, sin perjuicio de las relaciones internas y de la obligación de aquél de responder de su gestión SsTS 19 de junio de 1965 , 3 de octubre de1979 , 10 de junio de 1981 y 5 de marzo de 1983 , entre otras muchas, quedando a mayor abundamiento desvirtuado el argumento esgrimido por la parte demandada cuando la jurisprudencia indica cómo es innegable la válida intervención del Presidente en la litis tanto si acciona en representación de la Comunidad de Propietarios como si, en beneficio general, lo hace en su mera condición de copropietario SsTS Sala 1ª 29 de mayo de 1984 , 30 de octubre de 1986 , 15 de enero , 9 de marzo y 15 de julio de 1988 , 10 de febrero , 1 y 17 de julio y 2 de diciembre de 1989 , por lo que, en definitiva, cabe entender que existe una presunción de que el Presidente queda autorizado por sus miembros mientras no se acredite lo contrario, lo que en absoluto consta en autos visto el contenido del acta de la Junta de Propietarios celebrada el día 5 de noviembre de 2007, anterior a la demanda, lo que lleva a desestimar dicha excepción y este motivo del recurso”.

La cita es de la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Málaga, Sección 5ª, el 13 de abril de 2010, que puedes consultar aquí. 

Esta interpretación ha sido trastocada por el Tribunal Supremo que, en el año 2011 dictó su Sentencia 699/2011, de fecha 10 de octubre de 2.011, y en cuya parte dispositiva puede leerse lo siguiente:

“4. Fijamos como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta”.

Puedes consultar la sentencia aquí. 

Por contener doctrina jurisprudencial, el alcance práctico de esta sentencia va más allá del caso concreto que resuelve, pues establece la que en lo sucesivo será la interpretación que el Tribunal Supremo entiende como más ajustada a Derecho.

Esta doctrina, de hecho, ya ha sido reiterada expresamente por el Tribunal Supremo en sentencias tales como:

- la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el día 27 de marzo de 2012, sentencia 204/2012. La tienes aquí.

- la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo el día 19 de febrero de 2014, sentencia 659/2014. Y esta la tienes aquí.

Por ello, por esa reiteración, el criterio indicado ha ascendido al valor de jurisprudencia, en los términos del artículo 1.6 del Código Civil y complementa el ordenamiento jurídico.

La Sentencia de 19 de febrero de 2104 arriba citada explica de forma muy clara en qué consiste, para este tipo de casos, la falta de legitimación ad causam:

“SEGUNDO.- La legitimación "ad causam" consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud para actuar en el mismo como parte; se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que trata de ejercitar y exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Constituye un presupuesto que debe ser examinado de modo previo al conocimiento del asunto, por cuanto en el caso de estimar la cuestión planteada como excepción procesal, no podrá ser en modo alguno estimada la acción, cuando quién la ejercita no es parte legítima. Su naturaleza y sus efectos, determinan que deba ser apreciada de oficio, ya que su reconocimiento «(...)no lleva consigo la atribución de derechos subjetivos u obligaciones materiales, sino que, como enseña la más autorizada doctrina, coloca o no al sujeto en la posición habilitante para impetrar la aplicación de la ley a un caso concreto mediante el correspondiente pronunciamiento jurisdiccional .»( STS 30 de abril de 2012).

(...)

La Ley de Propiedad Horizontal otorga al Presidente de la Comunidad la representación de la Comunidad en juicio y fuera de él, pero esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de Presidente, ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias. La STS de 10 de octubre de 2011 al estudiar la legitimación del Presidente para representar en juicio a la Comunidad de Propietarios, declaró: «Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente». Aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos concretos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( artículo 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( artículo 21LPH ), no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad (STS 10/10/11 , 27/03/12).

En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario. ( SSTS 27/03/12 , 12/12/12 entre otras).

Apreciada la falta de legitimación de la parte actora, ahora recurrente, no es posible entrar a conocer de los recursos por ella interpuestos, que deben ser desestimados, y se debe ratificar el fallo de la sentencia recurrida, aunque por motivos diferentes a los que en ella se contienen”.

En resumen, actualmente, para que el presidente pueda válidamente iniciar acciones legales en nombre de la comunidad es preciso que exista un acuerdo comunitario que haya decidido dicho ejercicio.

Y ello es independiente de que la acción esté o no fundada. Es decir, puede darse el caso, y de hecho se da, en que, estando el Derecho de fondo del lado de la comunidad demandante, pierda el pleito por no haber cumplido con los requisitos legales para demandar, lo que impide al Jueza entrar a conocer del fondo de la reclamación.

Como decíamos al principio, nada hay más absurdo que un pleito destinado a perderse por motivos procesales.

Pablo Sánchez